7月14日，2025下半年第二块宅地出让，深圳市招榕置业有限公司（招商蛇口控股子公司）以21.55亿拍下前海T201-0232地块，溢价率高达86.1%。该溢价率不仅创造了2025年最高溢价率记录，更创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高。
值得一提的是，竞拍过程中楼面价从4.52万元/㎡持续攀升，最终突破8万元/㎡，这一价格超过了中海于2023年竞得的南山红树湾T207-0060地块所保持的84017元/㎡的单价纪录，一举刷新了深圳住宅用地楼面价的历史最高纪录，成为市场关注的焦点。
刷新土拍市场热度
据了解，A802-0309地块位于前海合作区南山街道桂湾片区枢纽一街北侧，地用途为二类居住用地，土地面积为8287.15㎡，规定建筑面积为25600㎡，其中住宅25000㎡，物业服务用房100㎡，托育机构500㎡。该宗地挂牌起始价11.58亿元，土地使用年限70年。
该宗地采用“价高者得”原则确定竞得人，无配建保障房及70/90户型限制。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，地块容积率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出让宅地中高度限制最低的一宗，预计将开发为小高层，形成前海稀缺的低密改善型社区。区别于前海多数地块的“双限”政策，该地块商品房售价不限，为开发商预留了灵活定价空间。随着前海国际枢纽中心等配套逐步落地，该地块有望成为区域标杆项目。
事实上，该宗宅地自由报价阶段便吸引了12家房企参与报价。据市场消息，参与竞拍的12家房企分别为，金茂、中建壹品、华发、天健+深业联合体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润、保利置业。而在竞拍阶段，更是经过158轮焦灼拼杀。
南都·湾财社记者了解到，自2024年宅地市场取消15%限价后，宅地市场溢价率随之上升。据深圳中原研究中心半年报数据显示，截至2025上半年，中海地产竞得的龙岗大运G01045-0200地块凭借70.4%溢价率，位居近三年土地市场溢价率第一。
而在本次土拍中，招商以84180元/㎡的楼面价及86.1%的溢价率成功竞得地块，再度刷新区域土地市场热度纪录。
要卖到13万-14万/㎡？
事实上，该宗地土拍前便因优越的地理位置引起市场的高度关注。该地块位于前海梦海大道和桂湾一路交会处，属于前海桂湾片区，紧靠1、5、11号线三线交会的前海湾站。东侧紧邻深业云海湾花园，北侧临河，西面瞰海，临近在建前海国际枢纽中心。同时，周边山姆会员旗舰店、龙海商业广场、卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型商业配套环伺，能充分满足生活消费需求。
从周边项目来看，前海（桂湾、前湾、妈湾）片区的新房供应近年来相对稀缺，仅有前海时代尊府、湾啟紫荆府等少数项目在售；不过，去年11月天健拍得的赤湾K104-0049宅地预计于今年下半年入市，将为片区新房市场补充供应。
据乐有家研究中心，该宗地周边1公里范围在售二手住宅小区上半年普遍成交均价在7万元-11万元/㎡。其中，天健悦湾府成交均价106194元/㎡；天健悦桂府成交均价97675元/㎡；金泓凯旋城成交均价74978元/㎡；金泓凯旋城二期成交均价73532元/㎡。紧靠T201-0232宗地的深业云海湾花园，将于今年8月份左右交楼，目前暂未有二手房源放盘。
值得一提的是，深业云海湾是2023年的热门楼盘，当年6月开盘时推出919套建面约104㎡-184㎡的住宅，备案均价约9.2万元/㎡，单价区间约8万元-10.5万元/㎡，总价区间约900万元-1931万元/套，开盘当天去化率超98%，单盘揽金达100亿元，市场热度可见一斑。
乐有家研究中心表示，根据一线城市房企的平均利润率测算，将来该地块保本价约12万/㎡以上，基本盈利要卖13万-14万/㎡！新项目入市时间，预计会在明年1季度。
深圳核心地段仍受追捧
孙红梅指出，2025年上半年深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征。
此次深圳前海桂湾T201-0232地块土拍结果的高溢价成交，不仅刷新了深圳宅地楼面价纪录，更折射出市场对前海核心地段价值的深度认可。前海桂湾作为深圳“城市新中心”的核心板块，已集聚腾讯、华润、招商等总部基地，该地块的成功出让，将进一步提振前海住宅市场预期，标志着前海核心宅地市场热度回升，高溢价成交反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局。
针对本次土拍的热度表现，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，桂湾片区住宅用地的稀缺性或是重要推手。据了解，该区域已连续四年无新增宅地供应，当前仅有前海时代尊府一个新房项目在售，新房供应极度紧缺。加之片区发展成熟度高，投资安全边际稳固，多重因素共同推高了市场对该地块的争夺热度。
其次，地块体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，既快速开发和销售、快速回款，快速落地业绩，尽量减少市场波动对业绩的影响。另外，地块采用“交地即交证”模式，要求1年内开工、4年内竣工，出让综合条件对开发商也友好。综合上述区位及地块质地等，此地块也吸引了超12家房企参与竞拍。
李宇嘉同时指出，目前，包括深圳在内，在建筑设计规范调整、高端住宅开发方面的地方激励政策相对滞后，但当前市场形势下，高端改善型产品的需求潜力较大，项目供应相比上海、杭州等地偏少。因此，在区位、地块、出让条件三重优势下，地块创下高溢价率、高楼面价就在情理之中。作为自贸区土储较大的开发商，招商拿下在预料之中，可以实现产业、商业、城市、配套等一体化开发，实现综合收益最大化。
采写：南都·湾财社记者 孙阳嘉盛投资
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